J’investis ou je loue en locatif, quel type de bail choisir et comment bien le rédiger ?

Lors d’un investissement immobilier locatif, l’une des étapes importante est de se poser la question de quel type de location est le plus adapté à son projet de mise en location. Quel type de bail choisir ?

En effet, il existe plusieurs contrat de location possibles. Ces contrats vont faire varier différents paramètres du bail comme la durée minimum de mise en location ou encore la fiscalité.

Il est donc très important de se renseigner avant pour choisir le bail qui sera le plus adapté à son objectif de mise en location. Et anticiper la rentabilité de son logement mis en location.

Découvrez les différents types de baux possibles pour des biens à usage d’habitation avant de vous lancer grâce à notre agence immobilière responsable Gestia Solidaire.

Les 3 types de baux possibles pour l’habitation

Le bail est l’acte qui va régir les droits et obligations entre vous et votre locataire. Il est très important pour définir les conditions de location de votre logement. Nous évoquons ici uniquement le cas où vous louez pour de l’habitation votre logement.

Il existe plusieurs baux possibles pour l’habitation.

  • Le bail d’habitation nue (non-meublé)
  • Le bail meublé
  • Le bail saisonnier pour les locations de vacances dites saisonnières
  • Le bail d’habitation pour louer abordable

Le bail d’habitation nue non-meublé

Le bail d’habitation nue est un contrat mis en place lorsque vous louez sans meuble un logement à usage d’habitation.

Ce type de contrat de location est encadré par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mise à jour avec la loi Alur du 24 mars 2014.

La loi indique les obligations et droits des deux parties (locataire et propriétaire) avec notamment les clauses obligatoires qui doivent être incluses dans le contrat et celles qui sont interdites.

Le logement doit aussi respecter une notion de décence : être sécuritaire pour le locataire, présenter des caractère suffisant pour la santé du locataire ( VMC si forte humidité, pas de peinture au plomb dégradée…) et de confort ( présence d’eau et d’électricité, système d’évacuation…).

Les clauses suivantes sont encadrées par la loi :

  • La durée du bail : entre 3 et 6 ans minimum ( 6 ans si vous louez à une personne morale : entreprise, association…)
  • Le délai de préavis minimum pour le locataire en cas de départ
  • Les seuls motifs acceptables pour que le propriétaire mette fin au bail de son plein grès en respectant un préavis minimum de 6 mois. Mais aussi les locataires protégés à qui il n’est pas possibles de donner congés ( plus de 65 ans ou/et ayant des plafonds de ressources inférieurs à un certain montant)
  • Les clauses interdites dans le bail

Le bail d’habitation meublé

Le contrat de location meublé est mis en place pour les logements loués meublés. Il est aussi encadré par la loi du 6 juillet 1989 depuis la mise à jour de la loi Alur du 24 mars 2014.

Pour louer en meublé, vous devez fournir au locataire un logement toujours décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. C’est ainsi qu’il se distingue de la location nue,

Il doit comporter les éléments de mobilier suivants :

  • literie comprenant couette ou couverture ;
  • dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four à micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6° C ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La différence est aussi la fiscalité que présente la location meublée par rapport à la location nue. En effet, le propriétaire peut amortir la valeur du bien, les frais de notaire et le mobilier de son logement et ainsi avoir des charges plus importantes pour optimiser sa fiscalité :

La location meublée d’une chambre ou d’un logement est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • jusqu’à 70 000 € de revenus locatifs par an, le régime dit « micro BIC » ou « micro-entreprise » s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de 50 %. Le propriétaire peut toutefois choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant trois ans et renouvelable tacitement par année ;
  • au-delà de 70 000 € de revenus locatifs par an, le régime réel s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction des charges.

👉 Pour en savoir plus sur les règles applicables à votre bail d’habitation nue ou meublée, vous pouvez vous rendre sur le site du gouvernement ici


Le bail de location saisonnier

Si vous voulez louer votre bien sur de courtes périodes. Vous pouvez opter pour le bail saisonnier.

Ce type de contrat de location vise la saison touristique et ne dépasse pas 6 mois. Il est donc utilisé pour les période estivale et de congés uniquement. En effet, si le propriétaire exploite son local hors saison, il risque une requalification de son contrat de location en bail nue ou meublé.

Le bail saisonnier peut se renouveler tous les ans lors de la saison mais le locataire n’a pas de droit automatique au renouvellement de son contrat.

La grande différence avec les baux nus et meublés est que le contrat de bail saisonnier n’est pas soumis à une forme en particulier. Même si il est recommandé de conclure par écrit votre contrat de location saisonnière. Cela  permettra de prouver son existence et de préciser clairement les conditions de location.

Voici les clauses importantes à spécifier sur le contrat de location saisonnière :

  • La durée de location et d’occupation
  • Le paiement du loyer
  • La répartition des charges
  • L’état des lieux des locaux
  • Les éventuelles commissions d’agence

IMPORTANT : Il ne faut pas confondre les locations saisonnières avec les locations intermittentes (louer à l’année mais que certains jours de la semaine).


Le bail d’habitation pour louer abordable

Au-delà des 3 types de contrat présentés si dessus.

Il existe un bail pour louer abordable

Ce type de bail est uniquement possible pour les locations à usage d’habitation et non-meublée. Et uniquement dans les « zones tendues  » ( grandes villes ou zones où il y a une forte demande de logements.

Il présente l’avantage d’offrir de nombreux avantages financiers et fiscaux : abattement de 30 à 85% sur les revenus locatifs imposables, aides aux travaux, déficit foncier bonifié à 15 300 euros, primes à la première année de 1 000 à 6 000 euros

La seule contrepartie pour vous est de louer en dessous des prix du marché avec un loyer plafonné au mètre carré pour aider les personnes qui ont des revenus plus bas à se loger plus facilement dans les grandes villes.

👉Pour en savoir plus : Lisez notre article complet sur la Loi Cosse – Louer Abordable


Récapitulatif des types de baux pour la location possibles

  Le bail d’habitation nue (non-meublé) Le bail
meublé
Le bail de location
saisonnière
Le bail de location pour louer abordable
Durée
du bail
3 ans renouvelables
tacitement (6 ans avec une personne morale)
1 an renouvelable
tacitement (9 mois non-renouvelables avec un étudiant)
Maximum 90 jours consécutifs
non-renouvelable
6 ans sans travaux et 9 ans avec travaux
Délai de préavis
(propriétaire)
6 mois seulement pour les motifs suivants : reprise pour vente, reprise pour y habiter, motif légitime et sérieux 3 mois seulement pour les motifs suivants : reprise pour vente, reprise pour y habiter, motif légitime et sérieux Fixé par les clauses  Non applicable sinon perte de l’avantage fiscal
Délai de préavis
(locataire)
3 mois réduit à 1 mois dans les zones dites « tendues » 1 mois Impossible 3 mois réduit à 1 mois dans les zones dites « tendues »
Montant
du dépôt
de garantie
1 mois de loyer
(hors charges)
Maximum 2 mois de loyer
(hors charges)
Généralement 20-25% de la location 1 mois de loyer
(hors charges)
Ecrit Obligatoire
Formulaire type
depuis le 1 août 2015
Obligatoire
Formulaire type
depuis le 1 août 2015
Facultatif, fortement recommandé.
Formulaire type
depuis le 1 août 2015
Obligatoire
Préalable Aucun Equiper le logement
du nécessaire pour pouvoir le louer meublé et qu’il dispose du nécessaire
Autorisation de la municipalité au-dessus de 200 000 habitants Autorisation et conventionnement avec l’Agence Nationale pour l’habitat (ANAH)   Mais aussi plafond de ressources maximum du locataire
Régime
fiscal
Revenus fonciers en micro-foncier < 15000€ par an
(abattement 30%) Régime réel > 15000€ par an
Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) micro-foncier ou réel Abattement micro- foncier de 50% en dessous de 32900€ par an) Bénéfices
industriels et commerciaux (BIC)
Revenus fonciers avec abattement de 30 à 85% selon la zone et le type de location choisie   Déficit foncier bonifier de 15 300 euros   Aides aux travaux possibles en sus   Prime de la région de 1000 à 6000 euros la première année

L’importance du choix de votre bail pour votre investissement locatif

Pour bien choisir le bail qui sera le plus adapté à votre location vous devez définir premièrement : quel est l’objectif de votre mise en location et donc quel contrat sera le plus adapté à cette dernière.

En effet, si vous voulez louer sur du long terme ce sont les baux d’habitation nus ou meublés qui seront les plus adaptés.

Mais entre le nu et le meublé, il faut que vous analysiez si les charges relatives à la mise en location ne peuvent pas être optimisées grâce à la possibilité d’amortir le bien, le mobilier et les frais de notaire grâce à la location meublée.


Vous faire accompagner pour savoir quel type de bail choisir à Lyon

Gestia Solidaire vous propose une approche globale lorsque vous nous confiez un projet d’achat immobilier locatif ou un logement à usage d’habitation en gestion locative.

En effet, l’étape cruciale pour nous est d’analyser votre projet et de vous proposer le type de location le plus adapté. Mais aussi vous accompagner pour louer abordable avec la loi Cosse pour optimiser vos revenus et votre fiscalité tout en agissant localement en faveur du logement.

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