Mes revenus fonciers locatifs bien les calculer et les déclarer

La période de déclaration des revenus locatifs fonciers est lancée. Vous allez devoir déclarer vos revenus fonciers. Cette déclaration est faite seul si vous ne passez pas par une agence. En revanche, si vous passez par une agence immobilière, elle offre souvent des prestations d’aide ou de déclaration de vos revenus fonciers locatifs.

Cette année la déclaration doit être rendue au plus tard le 12 ou 15 juin selon le format de déclaration.

Pour bien comprendre, ce qui doit être déclaré en revenus fonciers locatifs et ce qui peut être déduit. Mais aussi essayer d’optimiser votre prochaine déclaration. Découvrez notre article avec les définitions et astuces pour bien calculer et déclarer ses revenus fonciers locatifs.

Définition des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont formés de tous les loyers versés sur une année fiscale qui va du 1er janvier N au 31 décembre N par un locataire à un propriétaire pour une location non meublée.

Donc ce sont tous les loyers que vous avez encaissés de la part de votre locataire.

De plus, ils peuvent venir de tout type de bien : local professionnel, maison, appartement, bureau… Mais aussi de placement immobilier type société civile immobilière.

Ainsi, il faut bien comprendre comment se compose les revenus fonciers bruts, charges déductibles et l’imposition sur les revenus fonciers est important . En effet, bien comprendre ces différentes notions, vous permettra de savoir quelle part de vos revenus fonciers bruts sera imposée.

Si vous souhaitez optimiser vos revenus fonciers, lisez notre article ci-dessous sur la défiscalisation immobilière

Les étapes pour le calcul des revenus fonciers

1ère étape : Les revenus fonciers bruts

Rien de plus simple les revenus fonciers bruts sont l’addition de tous vos loyers encaissés sur la période fiscale hors charge.

Exemple : J’encaisse un loyer de 500 euros par mois hors charges et mon locataire est resté sur toute la période sans impayés. Alors mes revenus fonciers bruts sont de : 500 euros * 12 mois = 6 000 euros de revenus fonciers bruts

charges déductibles immobilier

2ème étape : Les charges déductibles

Les charges déductibles couvrent toutes les charges liées à la mise en location de votre logement que vous allez pouvoir déduire de vos revenus fonciers locatifs bruts.

Et elles se calculent de deux façon soit :

Charges forfaitaires

  • Elles sont forfaitaires si vous êtes sur un régime micro-foncier entre 30% et 50% selon le régime des revenus fonciers bruts

Si je reprends mon exemple de loyer à 500 euros et qu’il s’agit d’un régime micro-foncier location vide. Alors je déduis en charges déductibles : 500 euros * 12 mois *30% = 1 800 euros de charges déductibles

Vous l’aurez compris le micro-foncier n’est pas avantageux si vous avez en réalité plus de charges sur le bien que l’abattement forfaitaire possible.

Charges réelles

  • Elles sont réelles si vous être sur un régime d’imposition réel. C’est-à-dire elles se composent de toutes les dépenses que vous avez dépensé pour le compte de votre locataire sans être remboursé sous forme de charges, pour les frais de gestion ou les travaux de copropriété.

L’intérêt de cela est de diminuer vos revenus fonciers bruts pour être moins imposés. Puisque ces charges ont servi à couvrir des frais que vous avez payés pour entretenir votre bien, le gérer, le rénover…

C’est pour cela, qu’il peut être parfois judicieux de faire ce qu’on appelle de l’optimisation fiscale en rénovant son bien puisque cela sera déductible des revenus et pourra créer un déficit foncier si le coût des travaux est supérieur aux loyers encaissés.

Les charges déductibles sont listées par les impôts : liste des charges déductibles pour le foncier

IMPORTANT : Il faut bien noter une subtilité les sommes dépensées par le propriétaire pour le compte de son locataire ou encore de copropriété ne sont pas déductibles pour l’année fiscale en cours si elles n’ont pas été comptabilisées. C’est le cas notamment pour les charges locatives non récupérables de copropriété qui peuvent être régularisées l’année suivante. Il faudra alors les régulariser lors de votre prochaine déclaration.

impôt foncier locatif

L’imposition sur les revenus fonciers

L’imposition est alors le montant d’impôt qui sera calculé par les services des impôts à partir de la différence entre vos revenus fonciers bruts et les charges déductibles. La différence sera imposée au taux marginal d’imposition du foyer fiscal.

Soit dans notre exemple en micro-foncier : 6 000 de revenus bruts – 1 800 euros de charges déductibles = 4 200 euros de revenus fonciers imposables

Comme évoqué précédemment, il y a deux régime d’imposition : micro-foncier ou réel.

Le choix se fait en fonction d’un plafond de revenus fonciers ou sur demande à l’administration fiscale par exemple si vous voulez passer en réel quand vos dépenses déductibles dépassent l’abattement forfaitaire.

Ainsi pour le micro-foncier : le montant des revenus fonciers à déclarer doit être inférieur à 15 000 euros.

Le régime réel concerne les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros.

Note spéciale COVID-19

Abandon de loyers par un particulier (ou une SCI) au profit d’entreprises locataires

Normalement, la loi prévoit que les loyers que le propriétaire renonce à encaisser restent compris dans ses revenus fonciers bruts.

Cependant, face à la situation inédite de covid-19, une loi de finances rectificative a été publiée. Cette dernière mentionne dans son article 3 que les abandons de loyers consentis par les propriétaires au profit d’un locataire entreprise réalisés entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, ne sont pas imposables, sans que la déductibilité des charges correspondantes (charges de propriétés, intérêts d’emprunt) soit remise en cause.

Important. Cependant, la déduction des abandons de loyers ne s’applique que si elle est réalisée de bonne foi et qu’il n’existe pas de lien de dépendance entre le bailleur et l’entreprise locataire.

Source : loi n° 2020-473 du 25.04. 2020 de finances rectificative pour 2020, art 3

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