Loi Cosse – Louer abordable : plus rentable que l’investissement Pinel ?

La loi Cosse – aussi appelée  « Louer abordable » est un dispositif mis en place par la loi de finances rectificative de 2016. Très peu connu par rapport à d’autres lois de défiscalisation comme la loi Pinel. Le dispositif est aussi un mécanisme de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif immobilier.

La loi Cosse présente l’avantage d’optimiser les revenus, la fiscalité du propriétaire en contrepartie de louer moins cher à des personnes solvables mais à plus faibles revenus. Il présente l’avantage d’offrir des subventions en plus de la défiscalisation pour rénover un bien et des primes régionales.

Mais aussi un déficit foncier bonifié. De plus, il est applicable sur le neuf et l’ancien que le bien soit en cours d’achat ou déjà acquis. Alors pourquoi reste-t-il très peu utilisé ? Y-a-t-il une « carotte fiscale » ?

Dans notre article « Loi Cosse – Louer abordable : Est-ce vraiment plus rentable que l’investissement Pinel ? » Nous mettons en avant toutes les subtilités du dispositif et pourquoi c’est vraiment un dispositif très avantageux pour tous propriétaires et investisseurs qui mérite d’être plus connu.

Le dispositif loi Cosse – Louer abordable qu’est-ce que c’est ?

Loi cosse louer abordable

Lutter contre le mal-logement

La loi Cosse a été mise en place par l’ancienne Ministre du Logement Emmanuelle Cosse. Cette loi est destinée à régulariser l’offre de logements plus accessibles sur le marché du logement entre particuliers. Et dans les zones dites « tendues » ou l’offre est inférieure à la demandes de logements. Soit dans les zones urbaines.

Elle permet à un propriétaire ou investisseur de proposer un logement en dessous des prix du marché dans la zone tendue en contrepartie d’une réduction d’impôt allant de 15 à 85 % des revenus locatifs. Mais aussi d’aides aux travaux pour rénover le biens et de primes régionales. Ainsi qu’un déficit foncier bonifié à 15 300 euros.

💡 Relire notre article sur la crise du logement locatif à venir : https://www.blog.gestia-solidaire.com/une-crise-profonde-du-logement-a-prevoir-sur-le-marche-immobilier-locatif/

Défiscalisation pour tous les propriétaires

Le pourcentage de réduction sur les loyers est défini en fonction du choix de mise en location faite par le propriétaire : intermédiaire, social ou très social. Ce choix va déterminer le plafond de loyer maximum du loyer par m2 applicable. Mais aussi le revenu maximum du locataire pouvant louer le bien  mis en location.

Elle a été récemment reconduite pour 3 ans soit jusqu’au 31 décembre 2022. Mais avec une obligation que le bien ait une performance énergétique globale fixé par arrêté lors de la mise en location.

Pour être mis en place, le propriétaire doit signer une convention avec l’ANAH ( Agence Nationale pour l’amélioration de l’habitat qui est l’organisme qui vérifie l’éligibilité au dispositif et transmet une attestation fiscale pour bénéficier de la défiscalisation). Cette convention est conclue pour une période de 6 ans, ou de 9 ans si le bien comporte des travaux.

Le dispositif est ouvert à tous les propriétaires et investisseurs d’un bien ancien ou neuf. La seul condition est qu’il ne porte pas sur un bail en cours et un bien meublé.


avantages loi cosse

Les avantages du dispositif Cosse par rapport à la loi Pinel ?

Loi Cosse applicable sur tout type de biens

L’un des avantage majeur de la loi de défiscalisation loi Cosse « louer abordable » est qu’elle peut s’appliquer à pratiquement tous les cas de figures pour les propriétaires et investisseurs :

  • Nouvel investissement immobilier
  • Bien déjà acheté depuis plusieurs années
  • Logement nécessitant des travaux ou non
  • neuf ou ancien

Alors que le Pinel ne s’applique que lors d’un nouvel achat immobilier et pour un bien neuf.

Une réduction sur les revenus locatifs et non sur le montant de l’investissement

Différence majeure avec le Pinel, la réduction se fait sur les revenus locatifs et non pas la valeur de l’investissement.

En effet, comme elle s’applique sur les biens déjà acquis (renouvellement de bail ou changement de locataire) ou en cours d’achat, la réduction se fait directement sur les revenus locatifs sans prise en compte de la valeur de l’investissement.

Des avantages financiers cumulables à la loi Cosse

L’une de ses attractivité réside dans la possibilité de cumuler la défiscalisation de 15 à 85 % des revenus locatifs avec des avantages financiers :

  • Déficit foncier bonifié à 15 300 euros
  • Aides aux travaux de rénovation lourds ou d’amélioration
  • Garanties et aides gratuites pour le locataire pour sécuriser le risque de loyer impayés

📍Rappel : Dans le cas d’une location nue, le déficit foncier imputable est de 10 700 €. Attention, vous ne pouvez déduire ce déficit foncier de vos autres revenus que la première année, et l’excédent sera reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


biens éligibles loi cosse

Les biens éligibles à la loi Cosse

On le redit mais ce sont tous les types de biens neuf et ancien situés en zone tendue. Et pour les logements déjà acquis ou en cours d’achat.

Les seules conditions pour que le dispositif puisse être mis en place sont :

  • être non meublé,
  • affecté à l’habitation principale du locataire,
  • respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté. Depuis le 10 novembre 2021, la performance énergétique a été fixée par arrêté à 331 kWh/m2/an ce qui exclu les classes F et G. Pour en savoir plus.

Les conditions de la défiscalisation loi abordable – Cosse

La loi Cosse propose une défiscalisation sur les revenus locatifs selon le choix de convention qui détermine le loyer maximum pouvant être fixé ainsi que les revenus maximum du locataire.

Retrouvez ici le détail : loyer maximum selon convention Cosse – Revenus maximums locataire loi Cosse

Voici le détail des abattements proposés par la loi Cosse :

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Intermédiaire 30 % 30 % 30 % 15 %
Social 70 % 70 % 70 % 50 % 50 % *
Très Social 70 % 70 % 70 % 50 % 50 % *
Intermédiation 85 % 85 % 85 % 85 % 85 % **

* si convention avec travaux
** uniquement dans le cas d’une convention loyer social ou très social

Les 85% peuvent être atteint grâce à de l’intermédiation locative.

Qu’est-ce que l’intermédiation ?

Il s’agit de faire appel à un intermédiaire agréé ou à une agence immobilière à vocation sociale ou immobilière social (AIVS/AIS), qui s’occupera de la gestion à votre place ( mise en location et gestion courante)

Deux options sont possibles :

  • l’intermédiaire peut louer, puis sous-louer le bien à un locataire correspondant aux critères,
  • Ou il prend tout simplement un mandat de gestion pour vous.

exemple simulation loi cosse

Simulation loi Cosse

Calcul de l’abattement sur les revenus locatifs

(Pourcentage d’abattement en fonction de l’option choisie) x Loyers

Par exemple : Convention intermédiaire en zone A (Lyon) pour un loyer de 550 euros/mois : 30% * 6 600 = 1 980 euros de réduction. Soit des revenus fonciers de 4 620 euros avant déduction de toutes les charges.

Calcul des revenus foncier en loi Cosse
+ Loyers
– Abattement Cosse
– Charges financières (intérêts et assurance)
– Assurance propriétaire non-occupant
– Taxe Foncière
– Charges de copropriété
– Frais de gestion
– Travaux (autres que démolition, construction, reconstruction et agrandissement)
Bénéfice/Déficit foncier

Exemple application loi Cosse

Pour un appartement de 60 m2 loué en zone A (Lyon) avec conventionnement social et un TMI d’imposition de 30% (pour le propriétaire).

loyer 9,38 euros/m2 surface 60 Travaux 12000 TMI 30%
Abattement   social 70%

La loi Cosse est définitivement un investissement avantageux pour optimiser sa fiscalité. Elle n’est pas réservée aux personnes qui ont beaucoup de revenus fonciers. Et elle peut être une bonne façon de diversifier ses investissement locatifs.


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