Quelle fiscalité pour la location meublée ? Comment louer meublé et raisonné ?

Vous le savez notre mission avec Gestia Solidaire est de favoriser l’accès au logement des personnes solvables à revenus limités en mobilisant les propriétaires et investisseurs particuliers à agir localement en donnant du sens à leur investissement. Pour cela, nous proposons d’accompagner les propriétaires à défiscaliser pour louer abordable grâce à la loi Cosse. Alors pourquoi parler de la fiscalité de la location meublée ?

Car nous ne pouvons que constater que l’investissement locatif en loueur meublé non professionnel (LMNP) reste le chouchou des propriétaires et investisseurs locatifs surtout dans les grandes villes grâce à son impact fiscal très intéressant au réel.

Ainsi nous accompagnons aussi les propriétaires particuliers dans leur projet d’investissement locatif meublé grâce à la location meublée raisonnée qui permet de proposer des logements en colocations entièrement rénovés donc plus confortables et plus environnementaux (rénovation du parc locatif existant et très polluant) tout en surveillant les prix pratiqués pour les étudiants et jeunes actifs qui éprouvent des difficultés à se loger. Notamment grâce au bail meublé étudiant, mobilité ou intergénérationnel.

Aujourd’hui, on vous propose un article complet sur les avantages de la location meublée et comment la faire rimer avec loyer raisonné.

Définition de la location meublée

Par définition meublé veut dire aménagé avec des meubles. Vous louez donc un logement entièrement équipé de meubles pour vos locataires. Ainsi contrairement à une location nue, le locataire n’aura qu’à déposer ses valises sans se soucier du mobilier.

Mais « location meublée » ça veut aussi dire des règles différentes de la location nue. Même si depuis la loi Alur du 24 mars 2014 régit aussi les locations meublées lorsqu’il s’agit de l’habitation principale.

En effet, des règles différentes de la location nue existent en ce qui concerne la durée du bail, le dépôt de garantie, le congé (préavis) et l’ameublement du logement.


Les règles applicables à la location meublée

Les règles applicables pour les baux meublés conclus après le 1er janvier 2015 ( décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) sont de louer un logement meublé qui soit logement décent équipé d’un d’ameublement minimum :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)
  Bail meublé
Durée du bail 1 an (peut être réduit à 9 mois avec un étudiant)
Dépôt de garantie 2 mois maximum
Préavis du bailleur 3 mois minimum
Préavis du locataire 1 mois minimum
Impôts du propriétaire Revenus locatifs à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les différents type de baux meublés : étudiant, mobilité, colocation, intergénérationnel

Le bail meublé étudiant

Le bail meublé étudiant fonctionne comme le bail meublé classique : préavis d’un mois et dépôt de garantie de 2 mois maximum sauf que c’est sa durée qui diffère. Il est de  9 mois, ce qui correspond mieux au rythme de la vie étudiante. Et le bail prend automatiquement fin au terme des 9 mois.

💡 Il est tout à fait possible de conclure plusieurs baux successifs de 9 mois avec le même locataire.

La bail meublé mobilité

La loi Alur a introduit le bail mobilité. Un nouveau bail pour favoriser la mobilité des jeunes qui sont en stages ou encore en alternance.

En effet, le bail mobilité pour les locations meublées peut être signé pour une durée d’un mois minimum et de 10 mois maximum. Il peut être prolongé une seule fois par un avenant rajouté au cours du bail, dans la mesure où la durée totale du bail ne dépasse pas 10 mois. Comme pour tous les baux en meublé, le locataire peut mettre fin au bail en respectant un préavis d’un mois.

Pour une durée d’occupation du logement supérieure, le locataire devra signer un nouveau bail meublé ou étudiant.

L’avantage pour le locataire est qu’avec ce type de bail il n’existe pas de dépôt de garantie.  En contrepartie le propriétaire a automatiquement le droit de bénéficier de la garantie Visale, qui permet de couvrir les loyers impayés et loyers et les réparations locatives.

Le bail de colocation meublé

Le bail en colocation peut être soit meublé classique soit de étudiant ou meublé. Et il peut avoir deux types de forme pour la colocation : individuel ou commun.

👉 Vous pouvez relire notre article à ce sujet : Quel est le plus avantageux un seul bail ou plusieurs baux pour une colocation ?

Le bail meublé de cohabitation intergénérationnelle

Ce bail de cohabitation intergénérationnelle, que nous affectionnons pour créer du lien entre les générations, permet :

  • à des personnes âgées de 60 ans minimum de louer ou de sous-louer à des jeunes de moins de 30 ans une partie de leur logement.

Les différences avec les autres baux meublés sont que la durée du bail et le loyer sont librement convenus entre les parties.

Par contre, si le bailleur n’est pas propriétaire du logement , il a alors une obligation d’information préalable à son propre bailleur, celui-ci ne pouvant s’opposer à leur choix de cohabiter avec un jeune. Mais il doit être informé.


La fiscalité pour la location meublée

Définition location meublée professionnelle et non professionnelle (LMP et LMNP)

La location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMPNP) va se différencier par le fait que l’activité de location est considérée comme une activité professionnelle si les deux conditions suivantes sont réunies :

  • les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),
  • ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel (LMNP). Et Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

💡 La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.

LMP et LMNP, quelles différences ?

Donc la principale différence entre les deux statuts des loueurs en meublé concerne la gestion des éventuels déficits :

  • En LMP : ils s’imputent sur le revenu global, vous êtes au régime réel,
  • En LMNP, c’est-à-dire au régime micro-BIC, ils ne peuvent être imputés que sur des revenus de même type. Soit sur les revenus fonciers.

Dans les deux cas, le déficit est reportable sur dix ans.

Une inscription au RCS pour le LMNP

L’inscription au RCS est obligatoire pour le loueur meublé non professionnelle (LMNP) et facultative pour le LMP depuis 2018.

Il faut remplir un document Cerfa disponible sur le site du Service Public (Cerfa n° 11921) et le retourner au Greffe du Tribunal de Commerce ou SIE dont dépend le bien que vous souhaitez exploiter en location meublée non professionnelle.

Il existe des subtilités pour le remplissage de votre cerfa. Notamment indiquer la date de création à la date d’achat du bien pour pouvoir amortir les frais de notaires de d’agence (si vous n’êtes pas passé de particulier à particulier).

L’amortissement l’avantage principal de la location meublée par rapport à la location nue

L’avantage  fiscal très important de la location meublée et qui fait qu’elle soit de plus en plus populaire est la possibilité d’amortir une bonne partie de son investissement initial (immobilier, travaux et mobilier).

C’est un avantage fiscal important pour vous en tant que propriétaire puisque vous pouvez réduire votre niveau de bénéfice, et par conséquent, votre niveau d’imposition.

Comme ça marche ?

Vous allez amortir 3 éléments : votre bien immobilier, le mobilier et les travaux. Seul le terrain sur lequel le bien est construit ne sera pas amorti. Il conviendra donc de déduire la valeur du foncier du prix du bien en question (entre 20 et 50% du prix en fonction des zones). Il faut ensuite diviser chaque composante amortissable par sa durée d’amortissement. Ces montants seront des charges annuelles qui viendront en déduction de vos revenus locatifs.

💡 Il est conseillé de prendre un expert-comptable puisque cet amortissement sera inscrit sur votre déclaration fiscale chaque année et peut faire l’objet d’un contrôle par l’administration fiscale.


Deux impositions possibles pour le meublé LMNP : Micro-foncier ou Réel

Comme pour la location nue, vous avez le choix entre deux régimes différents : le micro-BIC et le régime réel.

L’intérêt de passer en réel est que vous déduisez vos charges au réel et non pas sous forme d’abattement.

💡 Bon à savoir : Il est possible de demander à passer au réel lors de votre déclaration d’activité meublée. Ou de le faire plus tard. La seule contrainte est que vous serez imposable 2 ans minimum sous ce même régime avant de pouvoir changer.

micro-BIC Régime réel
Conditions Location meublée (hors location saisonnière et chambres d’hôtes) : revenus locatifs inférieurs à 70 000 €. Location saisonnière et chambres d’hôtes : revenus locatifs inférieurs à 170 000 €. Si les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 €. Mais le bailleur peut aussi choisir cette option si ses revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €.
Imposition Location meublée (hors location saisonnière et chambres d’hôtes) : abattement de 50% sur les revenus locatifs. Location saisonnière et chambres d’hôtes : abattement majoré à 71%. Le loueur en meublé peut déduire la totalité des charges relatives à son bien (nous listons ci-dessous le type de charges concernées).
Différence avec la location nue L’abattement du régime micro n’est que de 30 % Toutes les charges ne sont pas déductibles

Qu’est ce que signifie louer meublé et raisonné?

La location meublée présente des avantages fiscaux très intéressants dont la possibilité d’amortir la valeur de l’investissement.

Cependant, on remarque que louer meublé revient à louer plus cher que la location nue. Puisque en tant que propriétaire bailleur vous louez alors un logement entièrement équipé. Ce qui va avoir un impact sur le prix du loyer en moyenne 20 à 40% supérieur au prix d’une location nue.

Et l’engouement pour le meublé réduit le nombre de logement loués nus dans les grandes villes. La conséquence directe est l’augmentation des prix des loyers et l’exclusion d’une partie de personnes avec des revenus plus limités. Ou encore le phénomène de la location meublée saisonnière type Airbnb qui réduit le nombre de logements disponibles en location longue durée et fait augmenter le prix des loyers dans les zones touristiques.

Il est donc important que les propriétaires et investisseurs restent conscients de ces problématiques et visent la rentabilité de leur investissement tout en ne négligeant pas l’impact local sur le marché immobilier locatif.

C’est pour cela que nous misons sur une location meublée plus raisonnée qui s’intègre localement sans créer de tension sur le marché.


Envie d’investir ou de passer de location nue à LMNP, découvrez notre offre location meublée raisonnée avec Gestia Solidaire

Nous accompagnons les investisseurs et propriétaires qui souhaitent investir en location meublée longue durée ou transformer leur location nue en meublée à destination d’étudiants ou jeunes professionnels éprouvant des difficultés pour se loger.

Nous nous occupons de :

  1. Toute la partie optimisation du projet avec une étude patrimoniale préalable (choix du régime fiscal, recherche d’aides aux travaux ) et évaluation de la valeur locative après travaux avec respect de la règle d’encadrement des loyers.
  2. Optionnel : Suivi des travaux et mise en place mobilier pour correspondre aux obligations du locataires
  3. Mise en location avec choix du meilleur bail et mise en place des garanties loyers impayés ( Visale ou garantie inversée)
  4. Gestion locative administrative & technique agile et humaine et suivi comptable

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