Les étapes clés pour réussir son investissement locatif en colocation à Lyon

Quelles étapes clés sont nécessaires pour réussir son investissement locatif en colocation à Lyon ?

En effet, réaliser un investissement locatif pour ensuite louer en colocation est un pari que font de plus en plus de propriétaires et d’investisseurs à Lyon.

La raison principale est que la colocation gagne du terrain dans les grandes villes. Ce n’est plus un mode d’habitat réservé aux jeunes étudiants. Au contraire, la colocation séduit tout type de profils les jeunes actifs, les retraités…

En effet, la colocation dans les grandes villes, où il existe une tension sur le marché et une augmentation des loyers, permet de réduire les frais mais aussi pour les colocataires de se loger dans un logement de plus grande taille.

Vous êtes intéressé pour vous lancer dans un projet d’investissement locatif en colocation à Lyon ? Découvrez l’article de Gestia Solidaire sur les étapes clés pour se lancer dans un investissement locatif sous forme de colocation à Lyon.

1ère étape : Trouver un bon investissement et un bien adapté à la colocation à Lyon

Pour rappel, l’investissement locatif c’est « Acheter pour louer ». Ainsi le futur propriétaire bailleur fait un crédit afin de financer l’achat d’un bien qu’il met ensuite en location. Ainsi, il est doublement gagnant ; il perçoit des loyers qui remboursent son crédit, pendant que le bien immobilier prend tranquillement de la valeur. Il est même possible réaliser une plus-value lors de la revente.

Aujourd’hui les propriétaires bailleurs de moins de 40 ans représentent 23% des investissements locatifs en France.

Le poids de l’investissement dans votre projet est ainsi très important. En effet, le prix d’acquisition va déterminer le montant de l’emprunt à effectuer si vous ne financez pas en fonds propres (c’est même le but emprunter pour financer l’acquisition et qu’elle se rembourse grâce aux loyers générés).

Ce prix d’acquisition doit être bien négocié en fonction du type de bien, sa situation, les travaux à éventuellement prévoir et surtout sa valeur locative : loyer qu’on pourra tirer du bien.

Pour créer une colocation, il faudra au minimum un logement avec 2 chambres (T3).

💡Aujourd’hui à Lyon, les prix d’acquisition en hyper centre sont très élevés. Les investisseurs et propriétaires bailleurs préfèrent investir dans des biens pour colocation en périphérie : Villeurbanne, Vaulx-en-Velin… Ces zones présentent des biens de plus grande surface et moins chers.


2ème étape : Bien étudier le choix du meilleur régime et son impact fiscal pour louer en colocation

Ce qui est important  une fois le bien identifié. C’est de définir votre projet : quel est le but de cet achat? :

  • Vous créer un patrimoine à transmettre
  • Des revenus complémentaires
  • Faire du déficit foncier….

Mais aussi bien analyser votre profil patrimonial. Deux personnes faisant le même projet d’investissement immobilier locatif n’auront pas le même profil patrimonial : niveau de revenus, nombre de parts du foyer fiscal, taux de fiscalité applicable, taux d’intérêt d’emprunt, nombre de biens déjà détenus…

Ce sont autant de données qu’il est important d’analyser pour ensuite modéliser la meilleure façon de louer.

Notamment pour un bien acheté destiné à être mis en colocation. Le choix du régime de location se fera entre meublé ou non meublé. Sachant que les colocations meublées ouvrent droit au statut dit de loueur meublé non professionnel ou professionnel (LMNP ou LMP).

💡 Il est important de bien vous renseigner sur le meilleur statut à adopter. Si vous louez en meublé, vous devrez mettre du mobilier essentiel à la vie quotidienne de vos locataires.

Une liste obligatoire est définie par la loi : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769


La fiscalité d’une colocation meublée

Si vous décidez d’opter pour la location en meublé, vos revenus fonciers (les loyers perçus) font partie de votre base d’imposition. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) entre alors en jeu, puisqu’il vous permet une défiscalisation en transformant vos revenus fonciers en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

De ce fait, avec le statut LMNP ou LMP, votre colocation est soumise au régime du micro-BIC. Vous devez ensuite regarder :

  • si ce sera en micro-BIC  (vous offre un abattement forfaitaire de 50 % à condition de ne pas dépasser un certain seuil de revenus par an, qui varie chaque année.) En savoir plus
  • Ou au réel, vous pouvez dans ce cas déduire l’ensemble des charges relatives à votre investissement telles que les travaux, les impôts fonciers, les assurances. Mais aussi l’amortissement de la valeur du bien.

💡 Le réel est soumis à un niveau de revenus fonciers minimum mais peut être choisi sous option.

LMPLMNP
ConditionsLes revenus de la location meublée doivent être : supérieurs à 23.000 € TTC par an supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscalLes revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire
Catégorie d’imposition IRBénéfices industriels et commerciaux (BIC)Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
DéficitsImputables sur le revenu global (de tous les revenus)Imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement
AmortissementAmortissement possible sous le régime réelAmortissement possible sous le régime réel : LMNP classique : oui LMNP Censi-Bouvard : non (réduction d’impôt dans ce cas)
Frais adhésion CGARéduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)
Plus-values de cessionRégime des plus-values professionnelles, donc exonération : partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90.000 et 126.000 € totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90.000 €Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale : au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux
Charges sociales professionnelles, CSG, CRDSRSI de 20,15 % à 43,20 % du revenu net professionnel
CSG / CRDS sur les revenus d’activité (9,7 %)
Aucune charge sociale professionnelle
CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %)
TVAPas assujetti à la TVA sauf bail commercial à un exploitant hôtelier
IFIExonération si conditions réunies : recettes > 23.000 € activité principale les revenus constituent 50% des revenus du foyerExonération si conditions réunies : recettes > 23.000 € activité principale

3ème étape : Réussir la gestion de votre colocation

Une colocation implique plusieurs colocataires donc plusieurs dossiers à gérer. Elle implique aussi souvent plus de turn-over car les locataires restent sur des périodes plus courtes. Cela demande donc beaucoup de gestion locative administrative et technique.

Vous devez vous renseigner sur le meilleur choix du bail : individuel ou commun ?

👨‍💻En savoir plus : https://www.blog.gestia-solidaire.com/un-seul-bail-ou-plusieurs-baux-pour-une-colocation/

Si vous souhaitez mettre en place des garanties contre les loyers impayés et les dégradations ? Mais aussi déterminer à combien sera fixé le dépôt de garantie sans qu’il n’excède 1 ou 2 mois de loyers hors charges pour la location nue ou meublée.


Gestia Solidaire : Vous faire accompagner pour gérer votre colocation à Lyon et créer une colocation abordable

En plus des locations à loyer abordable avec le dispositif de défiscalisation « Loi Cosse ». Nous avons lancé un concept de colocation à loyer raisonné pour aider les étudiants sans garants et actifs sans CDI à se loger plus facilement à Lyon.

Nous accompagnons les propriétaires bailleurs et investisseurs Lyonnais sur une ou plusieurs étapes de leur projet ou remise en location :


Exemple d’un projet d’un propriétaire éthique accompagné sur une colocation abordable par Gestia Solidaire :

T4 acquis à Villeurbanne : 157k(e)

Travaux : 15k (e) dont mise au norme électricité, changement fenêtres, chauffe-eau, peinture et sols

Surface : 66 m2

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