Comprendre le fonctionnement du nouvel encadrement spécifique des loyers à Lyon et Villeurbanne

Comment bien comprendre le fonctionnement du nouvel encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?

Le 5 octobre 2020, les conseillers métropolitains ont votés l’encadrement complémentaire des loyers à Lyon et Villeurbanne pour 2021.

Ce qu’il faut comprendre c’est que l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne existe déjà. Il va être encadré par une mesure complémentaire prévue par la loi Élan qui s’applique sur autorisation d’État et est définie ensuite par arrêté préfectoral.

Alors qu’est-ce que cette mesure va changer pour les propriétaires bailleurs et investisseurs ? Quelle est la différence avec l’encadrement actuellement en vigueur à Lyon et Villeurbanne ? On vous dit tout dans cet article de Gestia Solidaire.

Rappel : Qu’est-ce que l’encadrement des loyers en vigueur à Lyon?

Le dispositif d’encadrement des loyers, c’est un dispositif mis en place en 2014 avec la loi Alur et reconduit à partir du 1er août 2018 pour protéger les locataires du dérèglement du prix des loyers dans certaines communes.

Ainsi en identifiant des communes où les loyers augmentent rapidement et en imposant des règles plus strictes. Le gouvernement veut ralentir leur croissance exponentielle.

💡Actuellement, c’est le cas à Lyon et Villeurbanne où l’encadrement des loyers est en place depuis plusieurs années.

Retrouvez tous le détail du dispositif dans notre précédent article Gestia Solidaire sur l’encadrement des loyers à Lyon.

Les zones dites tendues en France touchées par l’encadrement

Qu’est ce que l’encadrement spécifique des loyers tel qu’il est prévu à Lyon ?

C’est la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « Elan », qui prévoit qu’un dispositif spécifique d’encadrement du niveau des loyers puisse à nouveau être mis en place dans certaines zones.

Ce dispositif vient donc se superposer au dispositif d’encadrement classique et ajouter des restrictions supplémentaires.

C’est ce qui sera applicable à Lyon et Villeurbanne en 2021 si l’État accepte l’encadrement spécifique.

💡 Cette mesure n’est pas rétroactive. Elle s’applique à partir de sa date d’effet pour les nouvelles mises en location. Et non pas les anciennes.

L'encadrement spécifique des loyers

L’exemple de Paris pour comprendre comment fonctionne l’encadrement spécifique des loyers prévu à Lyon

Les types de biens concernés

Depuis le 1er juillet 2019 à Paris, l’encadrement des loyers concerne:

  • les baux de logements (y compris les colocations à baux multiples),
  • meublés ou vides,
  • à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité.

Il s’applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail arrivé à échéance.

❌Ne sont pas concernés les logements HLM, les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières.

Le plafonnement des loyers applicable

Trois types de loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté préfectoral :

  1. le loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30%),
  2. un loyer de référence,
  3. ou un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20%).

Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).

La loi prévoit que le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

À Paris, ces loyers s’appliquent aux 80 quartiers regroupés en 14 zones. Et ils prennent en compte le nombre de pièces qui composent le logement. Ainsi que la période de construction de l’immeuble.

Le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré.

Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL). Sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat. Dans ces deux cas, le bailleur peut appliquer une augmentation supérieure à l’actualisation IRL, mais uniquement dans la limite du loyer majoré.

Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à des sanctions.

💡 Cela reste un exemple pris à partir de l’application de l’encadrement spécifique à Paris. Il est possible que son application à Lyon diffère.

Les élus métropolitains ont pour le moment parlé d’un plafonnement de loyer de référence. Ce loyer de référence au m2 qui équivaudrait au loyer médian observé à Lyon et Villeurbanne, soit 12 euros/m2.


Que faire lorsque le loyer proposé ne correspond pas aux loyers de référence (médiation et litige) ?

Dans le cas d’une nouvelle location

Dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, en cas d’absence dans le bail du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut, mettre en demeure le propriétaire d’ajouter ces informations au bail (envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception).

Le propriétaire dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre à partir de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception.

💡 Sans réponse de la part du propriétaire ou en cas de refus de ce dernier dans ce délai d’un mois, le locataire peut saisir le juge d’instance pour demander l’inscription de ces informations dans le bail et le cas échéant, la diminution du loyer résultant de l’application de l’encadrement.

Dans le cas d’un renouvellement du bail

Locataire ou propriétaire peuvent chacun proposer un nouveau loyer dans le respect des délais suivants:

  • Le Propriétaire : au moins 6 mois avant la fin du bail peut informer le locataire de la réévaluation au plus égal au loyer de référence minoré;
  • Le Locataire : au moins 5 mois avant la fin du bail peut demander la réévaluation en diminution du loyer au propriétaire.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une demande de réévaluation doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le locataire peut, sur la base de loyers de logements similaires et dans la même zone géographique, contester la réévaluation de loyer.

Il existe plusieurs recours en cas de désaccord entre locataire et propriétaire:

  • En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
  • A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat de location. A défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’IRL.

💡 Lorsqu’une demande de réévaluation de loyer est engagée par le bailleur, ce dernier ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

Dans le cas d’une demande de complément de loyer

Le complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer de base égal au loyer de référence majoré.

En cas de contestation, le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour saisir la commission départementale de conciliation.

Le propriétaire doit alors démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer.

  • En cas d’accord, le montant du loyer tenant compte du complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission.
  • En cas d’absence d’accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge d’instance d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Dans les deux cas, (conciliation ou décision de justice), la décision s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

💡 En cas de non-respect des règles de fixation du loyer du logement, le bailleur s’expose à une mise en demeure par le préfet. Il lui faudra alors mettre en conformité le bail avec l’encadrement des loyers. Si la démarche reste infructueuse, une amende préfectorale peut être prononcée.

Les sanctions en cas de non-respect des loyers de référence

En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet peut demander au bailleur dans un délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire.

Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours.

Le bailleur dispose d’un mois pour répondre au préfet.

Si la mise en demeure du préfet reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur dans la limite de 5 000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral. L’amende est prononcée après que le bailleur ait eu la possibilité de transmettre ses observations.

Important : Même si une amende est prononcée par le préfet à l’encontre du bailleur, le locataire peut effectuer les démarches auprès du juge pour demander la diminution de son loyer.

La commission départementale de conciliation (CDC) peut vous aider en cas de litige:

  • Sa mission est d’apporter une aide au bailleur et au locataire afin de trouver une solution amiable à des litiges. Elle intervient gratuitement.
  • La saisine préalable de la commission est obligatoire avant toute action judiciaire dans les cas de litiges liés à l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation ou d’une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail.

Quelles sont les autres villes concernées par le dispositif d’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers concerne uniquement les communes dites en zones tendues. Ce qui signifie : où l’offre de logement à louer et plus faible que la demande des personnes à la recherche d’un logement.

Les zones tendues sont définies par les pouvoirs publics. Il y en a 28 identifiées en France.

Pour vérifier si le logement que vous souhaitez mettre en location. Ou bien que vous allez louer est concerné par le dispositif d’encadrement des loyers :

  • Il suffit de se rendre sur le simulateur du Gouvernement, il y a même un petit lien vers les autres dispositions applicables en zones tendues : Simulateur encadrement des loyers

Logo Gestia Solidaire

Vous avez besoin d’aide ou de renseignements complémentaires sur l’encadrement des loyers à Lyon?

👉☎Contactez-nous : 07 87 54 51 03

Notre agence immobilière à Lyon Gestia Solidaire accompagne les propriétaire et investisseurs à donner du sens à leurs projets et à:

  • optimiser leur projet d’investissement immobilier locatif
  • trouver des lois de défiscalisation sur le neuf et l’ancien
  • mettre en location et faire gérer leurs biens tout sécurisant le risque d’impayés et de dégradations à 100%

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *