Comment réajuster le loyer de son investissement locatif ?

🏡 Propriétaire, vous souhaitez réajuster votre loyer en cours de bail. Qu’avez-vous le droit de faire ? Pouvez-vous modifier le loyer en dehors de l’indexation annuelle des loyers ? Comment réajuster le loyer de votre investissement locatif ? 👀

Gestia Solidaire vous explique comment modifier votre loyer.

L’indexation annuelle des loyers

Qu’est-ce que l’indexation annuelle des loyers ?

Lorsque votre locataire reste plusieurs années dans le logement, vous pouvez réévaluer le loyer à la date anniversaire de la signature du bail selon l’indice en vigueur lors de la signature du bail. L’indexation annuelle des loyers est très répandue, car sa clause est presque toujours inscrite dans le bail, que ce soit une location meublée ou nue.

L’indexation annuelle du loyer prend la forme d’une clause dans le bail et permet de revaloriser chaque année le loyer en fonction d’un indice légal, l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Le IRL suit l’évolution des prix à la consommation. L’indice du premier trimestre de 2021 est de 130,69. Vous pouvez connaître les valeurs antérieures de l’IRL ici.

🔒 L’indice de référence des loyers encadre l’augmentation du loyer lors de l’anniversaire de la signature du bail. En effet, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de ce que permet l’IRL.


Le calcul du loyer indexé

Avant de vous lancer dans un calcul, vous devez disposer de ces 3 éléments :

  • le montant du loyer en cours hors charges
  • le nouvel IRL : l’IRL du trimestre de référence (trimestre où le bail a été signé) de l’année en cours
  • l’IRL du même trimestre de l’année précédente

La formule du loyer indéxé est la suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL / IRL du même trimestre de l’année précédente

💡 Exemple

Le bail a été signé le 1er février 2020 et fixe le loyer mensuel hors charges à 700 €. Ce loyer peut être réévalué au 1er février 2021, soit à la date anniversaire de la signature du bail.

Le nouvel indice de référence est celui du 1er trimestre 2021, soit 130,69.
L’indice du même trimestre de l’année précédente est celui du 1er trimestre 2020, soit 130,57.

Au 1er février 2021, date de la première révision, le montant du loyer est calculé de la manière suivante :
700 € x 130,69 / 130,57 = 700,64 €.

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Vous pouvez également calculer l’indexation de votre loyer grâce à ce simulateur.

🗓️ Le propriétaire a un délai d’un an à partir de la date de révision du bail pour effectuer la révision annuelle du loyer. Au-delà d’un an la revalorisation est perdue pour le propriétaire, car la révision du loyer ne s’applique pas rétroactivement.


Peut-on réajuster le loyer en dehors de son indexation annuelle ?

Deux cas existent dans lesquels le propriétaire peut demander le réajustement du loyer en milieu de bail.


Cas 1 : Le loyer est sous-évalué

Si le propriétaire estime que le loyer de son bien est sous-évalué, il devra le prouver pour avoir le droit d’augmenter son loyer.

💶 Le nouveau loyer sera calculé à partir des loyers pratiqués pour des logements semblables dans les alentours.

Ainsi le propriétaire doit présenter 3 logements semblables dont les loyers sont plus élevés que le sien. Si le logement se situe dans une agglomération de plus d’1 million d’habitants, le propriétaire doit présenter les loyers d’au moins 6 logements comparables au lieu de 3. De plus, au moins 2/3 des logements présentés par le propriétaire doivent avoir le même locataire depuis au moins 3 ans.

🏡 Les logements dits comparables doivent être situés soit dans le même immeuble ou résidence, soit dans un autre groupe d’immeubles qui a des caractéristiques similaires et qui est situé dans la même zone géographique.

✉️ Puis le propriétaire doit prévenir son locataire par une lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit le faire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le locataire peut ensuite accepter ou refuser cette augmentation jusqu’à 4 mois avant la fin du bail.

🔎 En cas de zone tendue

Si le bien sous-évalué se situe en zone tendue, il doit respecter un critère supplémentaire, celui de la consommation énergétique. La consommation énergétique du logement doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Un diagnostic de performance énergétique de moins de 4 ans doit alors en attester.

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⚠️ Attention : Dans les villes de Paris et de Lille, un encadrement des loyers est en vigueur. Cette condition s’ajoute aux critères précédents.


Cas 2 : Travaux qui augmentent la valeur du logement

Si le propriétaire entreprend des travaux qui augmentent le confort et la valeur du bien, il pourra ensuite demander une réévaluation du loyer.

⚠️ Attention : Seuls les travaux d’amélioration permettent d’augmenter le loyer, la simple remise en état ou des travaux d’entretien ne suffisent pas.

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En zone tendue, la réévaluation du loyer dépend également du montant des travaux qui doit être équivalent à 6 mois de loyers pour une relocation ou à 1 an s’il s’agit d’un renouvellement de bail.

❌ Mais dans les deux cas, la hausse du loyer annuel ne peut pas être supérieure à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

🛠️ Si le propriétaire souhaite faire des travaux d’amélioration en cours de bail, il doit demander l’accord du locataire qui peut refuser s’il estime que son quotidien sera trop perturbé à cause de la réalisation des travaux.

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👉 À noter : Dès 2023, le propriétaire d’une passoire thermique ne pourra plus augmenter le loyer entre deux locations. Il devra effectuer des travaux de rénovation énergétique pour en avoir à nouveau le droit. Pour en savoir plus sur la loi Climat et Résilience, cliquez ici.

✔️ Chez Gestia Solidaire, nous vous accompagnons tout au long de votre projet d’investissement locatif, du conseil fiscal et juridique à la mise en location, en passant par un accompagnement lors de vos travaux pour valoriser votre bien.

N’hésitez pas à prendre un rendez-vous conseil gratuit :


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