Comment se calcule la rentabilité locative avant achat ?

Comment se calcule la rentabilité locative avant achat de votre futur investissement locatif ?

Un projet d’investissement locatif est un projet d’achat immobilier principalement dans le but de se constituer un complément de revenus, préparer sa retraite, se constituer un patrimoine…

Il existe donc une étape importante avant l’achat qui est de déterminer la rentabilité locative du bien que vous projetez d’acheter. C’est-à-dire est-ce que cet achat sera rentable en le mettant en location.

Grâce à cet article de Gestia Solidaire, découvrez comment calculer sa rentabilité locative avant achat.

Qu’est-ce que c’est la rentabilité locative ?

La rentabilité locative c’est mesurer si l’achat immobilier que vous allez réaliser sera rentable une fois mis en location. Elle permet de faire un choix éclairé et éviter un mauvais investissement. C’est vraiment une étape clé.

On parle également de rendement locatif ou encore de rapport locatif. Ce qui signifie la même chose.

Pour cela, on utilise l’indicateur du rendement locatif. L’indicateur s’exprime en pourcentage. C’est un indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier locatif. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi.


Comment calculer le rendement locatif ?

Il existe plusieurs ratios de rentabilité locative. Nous allons vous les présenter du moins précis au plus précis.

En effet, le calcul le plus simple est le calcul du rendement locatif brut. Mais c’est aussi le moins précis. Il faut affiner ce calcul jusqu’à atteindre un calcul du rendement locatif dit triple net.

Le rendement locatif net-net permet d’avoir une vision de la future rentabilité déduction faite de toutes les charges afférentes au futur bien immobilier.

Ce qui permet de savoir ce qui arrivera dans votre poche une fois toutes les charges payées.


Calcul du rendement locatif brut

C’est la formule la plus simple. Il suffit de faire le rapport des recettes (loyers) et du montant de l’achat immobilier. C’est le premier calcul souvent que l’on fait rapidement pour juger de la pertinence d’un investissement.

Mais attention, il est très peu précis. Il est important de ne pas s’arrêter là. Mais il permet de se faire une première idée avant d’aller visiter un bien à acheter.

Rentabilité brute =  (Loyer mensuel x 12) / Montant acquisition du bien x 100

Par exemple si on effectue le calcul pour le bien suivant :

Loyer mensuel hors charges : 600 €

Prix d’achat : 150 000 €

Frais d’achat : 5 000 € de frais de notaire, 5 000 € de frais d’agence et 1 000€ de frais de dossier bancaires.

Travaux : 0 €

💡Pensez bien à ajouter le coût des travaux dans le prix d’achat le cas échéant

il suffit de calculer dans un premier temps les loyers sur un an (hors charges) :

Loyer Annuel = 12 x 600€ = 7 200 €

Puis le Prix total de l’achat

Prix Total d’Achat = 150 000€ + 5 000€ + 5 000€ + 1 000€ = 161 000 €

Puis on passe au calcul de la rentabilité brute = 

Loyer Annuel 7 200€  / Prix Total d’Achat 161 000€ x 100 = 4,5 %

Soit un rendement locatif brut de 4,5% dans cet exemple.

💡Pour les investisseurs, il est d’usage de considérer qu’à partir de 10% brut l’investissement commence à devenir très intéressant.


Calcul du rendement locatif net

La rentabilité nette permet d’aller plus loin. Et d’affiner vraiment le calcul pour tenir compte des charges que vous aurez. Ces charges vont alors se déduire de vos recettes donc vous n’allez pas toucher tous les loyers chaque mois, car il faudrait vous acquitter des charges de votre logement.

Les charges à prendre en compte dans la rentabilité nette

Loyer annuel : les loyers hors charges encaissés sur l’année entière. On doit prendre en compte ici les éventuelles périodes de vacance locative (sans locataire).

Charges : cela comprend toutes les charges non récupérables (voir la liste des charges récupérables) sur votre location. Donc les charges qui sont à la charge du propriétaire. Les charges de copropriété (syndic, edf, eau, nettoyage, etc.), les travaux de réparation, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative, de recherche de locataire, etc.

Intérêts : les intérêts bancaires liés à un éventuel prêt sont à déduire

Taxe foncière : l’impôt foncier dû chaque année par tout propriétaire en France et qui dépend des caractéristiques de votre logement.

Impôts : la partie la plus compliquée à obtenir. Il faut calculer ici le montant des impôts annuels en fonction de vos revenus et du choix de régime fiscal que vous faites (Meublé, nu, Pinel, etc.). Cette partie comprend également les prélèvements sociaux dus sur les recettes locatives et qui sont de 17.2% depuis le 1er janvier 2018.

Prix achat : le prix du bien incluant les frais d’agence et coût des travaux le cas échéant.

Notaire : ce sont les frais de notaire ( vous pouvez faire la simulation sur le site des notaires. Le montant va différer si le bien est neuf ou ancien).

Les autres frais : ils peuvent être variés mais le plus souvent vous retrouvez ici les frais bancaires (frais de dossier crédit, crédit logement), frais de chasse immobilière, frais de courtage, etc.

Le calcul du rendement locatif net va donc devoir intégrer ces charges :

Rentabilité nette =  (Loyer annuel – Charges – Intérêts – Taxe foncière – Impôts) / (Prix achat + Notaire + Frais)  x 100


Calcul du rendement locatif « net-net »

Le calcul de rentabilité le plus précis est le calcul du « rendement locatif dit net-net ». Il permet de calculer la rentabilité nette-nette du bien en intégrant la déduction de vos impôts de vos revenus fonciers net de charges afin d’avoir une idée encore plus précise de la rentabilité de votre bien.

Il faut aussi penser à intégrer au calcul les éventuels avantages fiscaux liés à un investissement en Loi Pinel, Loi Cosse ou Loi Denormandie.

Important : Compte tenu des spécificités de cette méthode de calcul de la rentabilité, il n’existe pas de formule de calcul à proprement parler : tout dépend du profil fiscal du bailleur, qui peut évoluer dans le temps, et des éventuels avantages fiscaux octroyés par l’investissement.

Voici une illustration tout de même du calcul de la rentabilité « net-net » :

Rentabilité « net-net » : (12 x loyer mensuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – assurances – impôts + avantages fiscaux )/ (Prix du bien (FAI) + frais d’acquisition + montant des travaux + frais d’agence et de  dossier + coût du crédit année 1)


Les conseils de Gestia Solidaire avant d’investir en immobilier locatif à Lyon

Pensez à bien étudier votre profil fiscal

Il est important de bien définir votre profil fiscal. Beaucoup de propriétaires se retrouvent avec un taux d’impôt élevé et prélèvements sociaux une fois le bien acheté et mis en location. Ce qui attaque directement leur rentabilité.

Il est possible d’anticiper votre futur fiscalité et notamment d’étudier les mécanismes de défiscalisation possibles. Ces mécanismes vous permettront d’optimiser votre fiscalité en fin d’année.

Notamment avec Gestia Solidaire, nous vous aidons à envisager un projet qui donne du sens à votre patrimoine tout en optimisant vos revenus, votre fiscalité et sécurisant votre risque d’impayés et de dégradations grâce à la loi Cosse. Mais aussi la location meublée en LMNP et LMP raisonnée grâce à des colocations abordables pour jeunes actifs et étudiants.

💡En savoir plus sur la loi Cosse à Lyon avec Gestia Solidaire à Lyon.

Envisagez des travaux qui améliorons la performance énergétique de votre bien et vous permettront d’obtenir des subvention

Il est important de prendre en compte que vous devrez louer un bien qui répond à des normes de décence et de confort minimum. Beaucoup de biens anciens nécessitent des travaux notamment de remise au normes de l’électricité.

Avec Gestia Solidaire, nous allons plus loin en identifiant des aides aux travaux qui vont permettre d’améliorer la performance énergétique de votre logement. Mais aussi être en parti subventionnables.

💡Ces travaux permettent d’améliorer votre bien. Mais aussi de réduire sa consommation énergétique et donc de diminuer les charges du locataire.

Pensez à l’encadrement des loyers à Lyon

Bien souvent oublié. Il existe depuis la loi Alur, un encadrement des loyers à la relocation dans les grandes agglomérations dont Lyon.

Ainsi le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 limite la capacité du bailleur à augmenter le loyer lors du changement de locataire:

“Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.”

Le loyer défini dans le nouveau contrat de bail ne peut donc excéder le loyer appliqué au précédent locataire. Le contrat doit d’ailleurs faire mention :

  • du montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
  • de la date de versement et
  • de la date de la dernière révision du loyer.

Le loyer peut néanmoins faire l’objet d’une révision de loyer si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail de location.

Et il existe des exceptions :

  • Exception à l’encadrement des loyers: les premières locations et les logements inoccupés depuis plus de 18 mois
  • La réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité donne droit à une augmentation de loyer
  • Autre exception à l’encadrement des loyers: la réévaluation pour sous-évaluation manifeste

Ne pas être trop optimiste et intégrer de la vacance locative

Il est très important dans tous les calculs de rendement locatif d’appliquer de la vacance locative sur vos futurs revenus de loyers. C’est-à-dire intégrer la possibilité que l’appartement reste inoccupé pendant plusieurs semaines ou mois en l’absence de locataire.

En effet, si un propriétaire ne loue pas tout de suite ou a un retard de travaux. Il peut perdre plusieurs mois de loyers. Ce qui affecte directement le rendement puisque par exemple au lieu d’encaisser 600x 12 mois ce sera 600×10 mois par exemple.

Les charges elles resteront les mêmes. Il est aussi important de bien intégrer toutes les charges voir même un petite réserve en cas de charges imprévues.

💡Par exemple pour les locations meublées, il ne faut pas oublier les charges liées à la CFE, à l’expert comptable.

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